国资委迅疾回应“央企地王”风波很蹊跷　　

李定凯（2010.3.28）　　

　 　

1.      “央企地王”风波　

　

 

　 　

今年3月14日，一年一度的“两会”闭幕。在“两会”上，高房价成为会上代表、委员们议论的热点话题之一，也是会外广大群众关注的焦点之一。在政府工作报告中，承诺“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。” 要求“各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。”“大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。”　　

令人没有想到的是，“两会”刚刚落幕的第二天，北京市土地交易中心就急不可耐地推出了商品房土地挂牌竞拍的大戏，“孕育”了三个新的“央企地王”：中国远洋旗下的子公司以40.8亿拍得大望京地块，合楼面价超2.75万元/平方米，创北京楼面价新高；中信地产以52.4亿元拍得亦庄地块，创总地价新高；接着中国兵器集团的子公司以17.6亿元竞得蓟门桥项目，合楼面价3万元/平方米，再创楼面价新高。总拍地价110.8亿元，立即在国内外新闻媒体间掀起了“央企地王”风波。　　

一时间，好像大家商议好了一样，愤怒、抱怨、调侃、指责、怪罪的舆论铺天盖地，通通指向了“央企地王”和“国企”：　　

3月15日，私营房地产大亨SOHO中国董事局主席潘石屹安抚另一个私营房地产大亨华远集团董事长任志强说：“不是你的无能，是央企太有钱了。” 而任志强则说：“那些对高房价无限愤怒的‘80后’还在坚持要为大城市的房价作‘贡献’，不肯像开发商一样选择‘适者生存’的道路，难怪央企有底气与政策博弈。”　　

3月16日晚，在央视《新闻1+1》的《政策向下 房价向上》节目中，评论员白岩松用严厉的口气质疑道：“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算”？“这是在给总理的报告上眼药”。　　

3月17日，《南方都市报》社论认为：在当前情况下，央企制造“地王”的危害是显而易见的；在央企本身亦官亦商的情况下，一旦深度介入房地产，房价调控政策又会增加阻力，影响政策的公信力；不遏制央企“地王”，房价将难回归。　　

3月18日，《人民日报》刊载“民声评论” — 《央企不该当地王》，评论说：央企“不能与民争利”；“央企‘不差钱’”；“温家宝总理‘坚决遏制部分城市房价过快上涨势头’的承诺还在耳畔回荡，北京就在一天之内上演了三家央企当‘地王’的大戏。”　　

3月18日，香港《大公报》刊文《央企频造地王民众摇头叹息》说：实力雄厚的央企在15日三度创下新地王纪录；有网民评论称，是该下决心惩治这个市场了；央企如果只重赢利，不履行社会责任，就丧失了享有垄断资源的法理基础，其垄断地位就应该予以剥夺。　　

3月18日，《路透社》电讯：“中国有很多国有企业涉足房地产业，这些企业能够利用自己的关系拿下政府出售的土地，在其他业务萎靡不振的情况下依靠房地产业务赚取高额利润。”　　

总之，似乎央企、国企成了高地价、高房价、与民争利、对抗和破坏中央政府调控房价政策的罪魁祸首，必须“剥夺”其“垄断地位”。　　

紧跟着，国资委以前所未有的迅疾步伐走上前台，3月18日指派发言人“紧急”回应中外舆论对“央企地王”的质疑，宣布“央企的发展要坚持突出主业的原则，目前有78家非地产主业央企开展了相关（房地产）业务，这些企业在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业；未来，仅有16家地产主业央企将继续发展地产业务。”　　

因为上面说的“国退”的时间尚不清晰，19日，国资委又召开部分中央企业会议，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加了会议。会上，国资委主任、党委书记李荣融提出，78户不以房地产为主业的中央企业要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。　　

可能是“央企地王”风波的余波，3月24日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，“研究部署进一步鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施”，要求“进一步解决民间投资准入难的问题，深化传统垄断行业和领域改革开放，规范投资准入门槛设置，明确界定政府投资范围，调整国有经济布局和结构，将民办社会事业作为社会公共事业的重要补充，鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域，为民间资本营造更广阔的市场空间。”　　

说国资委回应“央企地王”风波是“迅疾”的和“前所未有的”，不是没有根据。我估计，国资委的主要官员从得知北京拍地“地王”的消息到宣布“退出”的决定，最多不过两天时间。在这么短的时间内，要把78家“非主业央企”的“退出”名单定下来，不加班加点想必是不行的。在我的记忆里，不记得什么时候国资委召开过紧急新闻发布会，在中外媒体面前回应过国内民众对诸如“国资流失”、“MBO”、“改制事件”（如“通钢事件”）的强烈质疑。所以，我觉得这次“央企地王”风波很蹊跷。为了弄明白其中的就里，我花了一些时间在网上查到一些资料，整理出来，供网友研究思考。　　

　 　

2.      央企、国企在房地产行业的地位　　

　 　

这次“央企地王”风波又一次把国企、央企搞得灰头土脸，成了众矢之的，实在冤枉得很。求房心切的人们把气撒到国企、央企头上，是被主流们严重地忽悠了。为什么呢？因为无论是在企业数量，还是在营业规模和囤地多少方面，国企、央企都远在民（私）营企业之后，只不过是“一小撮”的角色。尽管如此，“国”、“央”字号的房地产企业还负有执行各级政府宏观调控房地产政策的特殊重任。　　

　 　

（1）    企业数量　　

据国资委披露，目前以房地产为主业的央企共有16家，另有为数不多的不以房地产为主业的央企开展了房地产业务。实际上，2003年国资委成立以来便对央企房地产业务进行了大幅度调整重组，三级以上房地产子企业户数已由原来的728户减少到目前的373户，这次被限令“退出”的78家央企应在这373户之列。按照全国的公、私有制经济成分的比重，非央企的国有或国有资产控股的房地产企业也不会很多。而全国的经济普查数据表明，2004年全国共有房地产企业129043户；到2008年末，增加到214397户，年平均增长13.5%。可见，国字号、央字号房地产企业数量在全国的房地产企业中不过是九牛一毛，而且总的趋势一直是“国退民进”。　　

　 　

（2）    营业规模　　

房地产业和汽车产业一样，早就被国家定为国民经济的支柱产业。在城镇化的大背景下，我国的房地产业发展迅速，规模巨大，相信到过全国各地城市的人对此都会有切身的感受。2008年，全国商品房施工面积约达28.3亿平方米，竣工面积约6.6亿平方米，销售面积约6.6亿平方米。　　

另一方面，2009年央企房地产业务销售收入为2209亿元，仅占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，仅占全国商品房销售面积的3%。而在央企的房地产板块中，以房地产为主业的16家央企的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94％。可见，其他不以房地产为主业的央企的下属企业在全国房地产业中的比重是微不足道的。试问，商品房销售面积和销售收入均不超过全国5%的央企房地产业怎么能左右全国的商品房供应和房价走向的局面呢？　　

　 　

（3）    囤地数量　　

到2009年末，虽然全国的民（私）营房地产企业和“国”字号、“央”字号房地产企业究竟各自储备了多少商品房用地不得而知，但是从一些数据还是可以看出其中“私”大“公”小的端倪。　　

根据有关机构发布的“2009年末企业土地储备排行榜”显示，排在前十位的是：恒大地产（私企）、碧桂园（私企）、雅居乐（私企）、绿城（外商独资）、合生创展（香港资本）、世茂房地产（香港资本）和富力地产（私企）7家房地产企业共拥有土地储备量2.384亿平方米；中国建筑国际（央企，包含中海地产和中建地产）、保利地产（央企）、华润（央企）三家央企共拥有土地储备量为1.0659亿平方米，为7家私有房地产企业的44.7%。　　

近日来许多主流媒体均以“央企不差地”说事，难道私企就“差地”了吗？非也！著名的私有房地产大亨，北京市华远集团总裁任志强在他的微博上说，我“想告诉政府开发商没地了”，显然是言过其实、缺乏根据的。　　

华远地产2009年年报显示，该公司已取得的开发项目总建筑规模（含土地储备项目）约200万平方米。万科副总经理毛大庆向记者透露，北京万科今年将启动共计40多万平方米的商业配套设施，包括“从新光天地到燕莎板块的万科公园五号商业地产开发，打造一个与朝阳公园区域相称的时尚商业街区，成为区域的城市风景线”。北京的另一位私有房地产大亨潘石屹的SOHO中国的2009年年报显示，该集团去年共收购了4个项目，面积近73.854万平方米，同时也准备好了销售额逾人民币400亿元的可售物业，预计可满足该公司未来三年的销售增长。　　

2009年，成都市主城区土地供应总量为4407亩。其中央企、国企总共拿了1944.84亩，占44%，其余56%都掌握在私企手里。　　

有媒体记者翻查了近三年来的广州土地成交记录，发现：在2007年广州诞生的几个“地王”中，除了金沙洲“地王”是由央企保利地产获得外，其余的富力、恒大、金地、中莱地产等均是私有房地产企业；2009年广州诞生的珠江新城地王、科学城地王、大学城番禺单价地王和亚运城地王等，都与央企无关。业内人士认为，广州的私营房企实力强大，如拥有富力、合生、恒大、雅居乐、碧桂园等多家在香港上市的私有公司。从去年5月开始，富力地产先后在北京、广州等一线城市拿地，今年加快了推盘的速度，近期有不少于十个项目盘在进行推广。雅居乐从去年7月开始密集拿地，在今年的市场上，雅居乐也未放慢速度，2月9日，雅居乐以10亿元的价格拿下南京江宁地块。同时，在全国范围内，雅居乐新项目全线加速开工，开工量比之前多了约1倍，显示出“不差地、不差钱”的势头。今年春节期间，碧桂园在广州郊区的高端楼盘卖得异常火爆，成为春节期间广州区域的楼盘销售冠军。据悉，截至2月28日，碧桂园实现销售认购金额约52亿元，其中已签约合同销售金额约40亿元，销售面积达69万平方米，合同销售金额和销售面积同比分别增长约71%及43%。　　

2006年，在深圳房企20强中，私有制企业占了12家，成为深圳房地产开发的主流。其中由原来的公有制企业进行“股份制改组”而形成的号称“目前中国最大的专业住宅开发企业” — 万科地产（王石为董事长），在深圳国房局进行的7次年审排名中年年第一，其深圳房地产业领头羊的地位不可动摇。　　

　 　

（4）    履行社会责任　　

中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用，如中国冶金科工集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司等企业规划和在建的保障性住房面积超过2000万平方米。中央房地产企业已成为我国房地产行业的一支健康力量，为促进我国房地产业持续、稳定、健康发展作出了应有贡献。　　

特别值得指出的是，在2009年国际金融危机和经济危机席卷而来的严重形势下，政府为了保护至关重要的房地产业不发生严重衰退，“国”字号、“央”字号房地产企业发挥了重要的作用。房地产研究中心主任陈啸天说，“2008年以后央企大举拿地，有中央关于经济危机时刻由国资占领资源进而及时‘护盘’的考虑”。现在危机还没有完全过去，怎么就要对“护驾有功”的国企、央企卸磨杀驴呢？　　

　 　

3.      房价攀升的历程　　

　 　

主流精英们把人们对全国高房价不满的怒火引向国企、央企，把房价高企嫁祸于国企、央企是十分卑鄙的。众所周知，房价节节攀升，造成“新三座大山”之一的住房问题、“蜗居”现象、“房奴”一族等社会矛盾非自“央企地王”始。　　

先看北京的房价。从2004年开始，北京的房价发生了明显的上升趋势，商品房均价由每平方米5053元一路涨到2008年10月的14411元，上涨幅度达到185%。2007年的商品房均价较2006年涨幅超过50%，房产的发展步入畸形期。就在人们企盼房价走低的呼声中，2010年1至2月，北京市四环以内期房均价又呼啸着窜到每平方米31220元，而六环以外的房价也突破了万元大关。这是发生在“央企地王”风波以前的事。上海、广州、深圳、“海南国际旅游岛”，以及其它二、三线城市都有类似的经历。　　

再来追踪2006年以来全国诞生的“地王”。下面是从全国搜房网上查到的“地王”数据：　　

　 　

拍地城市    拿地企业         成交时间       成交总价(万元)     备注 　　

杭州     绿城集团/滨江房产   2006.9.29        363000        外资/私企　　

长沙     北京北辰/城开       2007.7.24        920000        国企　　

重庆     中海/九龙仓         2007.11.19       750000        中外合资　　

南京     仙林房地产          2007.12.6        259500        国企　　

郑州     郑州天中            2008.2.4         155100        中外合资　　

唐山     嘉里建设/香格里拉   2008.7.21      约170000        港资企业　　

东莞     万科集团            2009.4.2         268000        私企　　

大连     大连金赛置地        2009.4.28        374800        外资　　

深圳     深圳中洲宝城        2009.6.2         261000        中外合资　　

石家庄   恒大集团            2009.8.12        193550        私企　　

南昌     天沐置业            2009.9.8          36000 　     私企　　

苏州     绿城集团            2009.9.22        360000        外资　　

济南     深圳华强            2009.10.19        65700        私企　　

合肥     绿城集团            2009.10.29       260000        外资　　

沈阳     中海地产            2009.10.30       350000        中外合资　　

长春     中海地产            2009.10.30       146400        中外合资　　

天津     中信集团            2009.11.2        360000        国企　　

昆山     华润集团            2009.11.12       215800        央企　　

南宁     广西华诚            2009.12.5        247000        国有控股　　

常州     金桥房地产          2009.12.11       142100        私企　　

广州     富力/雅居乐/碧桂园   2009.12.22      2550000       私企　　

武汉     深圳华侨城          2009.12.25       430000        央企　　

贵阳     中国水电地产        2010.1.4         138000        央企　　

北京     中海地产            2010.1.21        597000        央企　　

青岛     绿城集团            2010.1.22        404067        外资　　

上海     上海证大置业        2010.2.1         922000        私企　　

福州     江西正荣集团        2010.2.4         600000        私企　　

无锡     无锡新都            2010.2.8         353000        中外合资　　

北京     中国远洋子公司      2010.3.15        408000        央企　　

北京     中信地产子公司      2010.3.15        524000        央企　　

北京     中国兵器子公司      2010.3.15        176000        央企　　

北京     保利地产            2010.3.17        504000        央企　　

　 　

上述32块拍地，拍得的企业中有12家国企、央企和国有控股企业，6家中外合资企业，14家私有和外资企业；国企、央企和国有控股企业投入477.9亿元，私企和外资投入670.9亿元；最大的拍地“地王”是富力地产、雅居乐和碧桂园组成的私企联合体，以255亿元于去年12月拿下广州亚运城项目。而且，国企、央企和国有控股企业“地王”多集中在2009年下半年以后不到半年的时间里。显然，无论是企业数量，还是投拍资金，还是持续时间，“国企地王”、“央企地王”都不占主导地位。多年来我国房价的畸形攀升主要不是由“央企地王”造成的，而是另有根源。可见所谓的“央企地王”风波完全是人为掀起来的。　　

　 　

4.      “央企退出”就能减少“地王”，降低房价吗？　　

　 　

对国资委主任李荣融责令非主业央企退出房地产市场能不能使高房价降温，仁者见仁，智者见智。　　

全国房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝认为，房价高企其实和“央企地王”没有直接的关系，“实际上从2002年起，中央就一直在强调要抑制房价过快增长，但没有能抑制住。”“现在各界对央企拿地王有些反应过度”。　　

中国房地产协会秘书长顾云昌表示，这次国资委的动作并不会对当前的高房价产生根本性的作用。　　

《新京报》载文指出：“央企退出商品房市场并不是治本之策”。　　

还有人说：78家央企的退出，对广州楼市影响甚微。　　

《华西都市报》上有一篇文章的题目叫“78家央企退市 成都楼市‘零’影响”。为什么呢？文章的作者认为，“从整体上看，（成都）整个土地市场仍然有50%掌握在民企手里，房屋销售方面民企所占份额也在50%以上”，“央企对成都的影响其实更多在于市场心理，尚未达到真正影响楼市发展方向的效果” 。　　

为什么央企退出房地产市场不会使房价有根本性的下调呢？笔者综合了下面的几种看法：　　

主流精英们在政策取向上没有把住房当作是民生的最基本的需要，没有把满足大多数工薪阶层的住房需求摆在首位，相反却把它推向了市场，鼓励富人把住房当做实物性投资去增值，如厉以宁鼓吹的“第二套住房”政策，引起在住房领域资本的严重逐利现象。　　

政府对房地产商的利润不加限制，行业利润太丰厚，有数据显示，国际上房地产业的利润率一般在5%上下，而我国房地产行业利润率竟高达30%以上。　　

各级政府吃“土地财政”饭，现行的土地招标拍卖制度是卖地得钱越多越好，导致在高回报的预期下 “地王”不断涌现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。　　

在城市化进程越来越快的背景下，各地的富人抢占有限的房屋资源进行投机，便有如“山西煤老板炒房团”、“温州炒房团”四处出击的现象时常发生，推动了房价的高企。　　

……　　

近年来我国房地产富豪激增的事实从一个侧面佐证了上述的看法。2009胡润房地产富豪榜显示，总部设在中国大陆的拥有55亿元以上财产的房地产富豪就有46人，其中22位上榜富豪的财富过百亿。房地产行业已经成为中国富豪们最大的财富来源。他们财富的飙升，不仅是靠房地产总量的扩张，也靠单位房地产价格的急剧上扬。　　

　 　

5.      为什么要剑指央企、国企？　　

　 　

如上所述，既然“央企”、“国企”在全国的房地产业中比重很小，“央企地王”也不是地王的主流，为什么主流精英们都异口同声地讨伐央企、国企呢？原来他们是项庄舞剑，意在沛公，是为了掀起新一轮的“国退民进”的高潮。明明国家发改委主任张平在今年两会期间澄清过，申明去年用于刺激经济增长的4万亿投资没有一分钱进入房地产市场或是用于土地买卖，可是依然有人不顾事实，蛊惑“在中央4万亿元经济刺激计划中，财大气粗的（房地产）央企”如何“不差钱”。　　

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云3月16日表示，“应严令央企全部退出商品房市场”。还有“专家”认为，只有将这种“国退”要求扩展至更多领域的国资，才能真正扭转目前的房地产市场“国强民弱”的格局。　　

可爱的先生们，你们不是高喊“公平正义”吗？你们不是渴望营造“公平竞争的市场环境”吗？那为什么又要排斥同样具有市场主体身份的国企进入商品房市场呢？既然挂牌出让土地是政府发展房地产的政策，你们却要求禁令限制国企、央企投资房地产业，你们的法律依据何在呢？　　

    打仗要有主攻方向，在主攻方向上要选择最有利的突破口，这是普通老百姓都知道的常识，久经“改革开放”沙场的主流精英岂能不懂？这次“央企地王”风波就是以国企进一步私有化为主攻方向的资改派制造的一个突破口。他们已经成功地打开了这个突破口，正在向纵深前进呢。