房产税，公众应关注什么？

孙锡良

　　最近一段时间，房产税即将进入立法程序的声音越来真实了，一年之内恐怕就要成真。然而，整个国家，除了立法者，十几亿百姓似乎都成了局外人，麻木，在这件事情上又表现得相当明显。

　　说起房产税，我应该还有点资格谈这事。2009年，我是中国民间高呼房产税立法第一人，并写了自己的《民间版房产税法草案》，寄给了有关部门。再后来，又在网络上多次公布了我的民间版本。将近十年了，什么结果也没有。

　　我当时为何极力推崇房产税法？

　　因为我看到了当时的房地产有将走向疯狂的势头，希望能通过税法进行调整和遏制。

　　不过，中国这十多年走的是依赖房地产之路，各级开支都靠它维持，遏制炒房其实从来都没有成为政策的考虑，所谓调控自然只是一种说头。

　　大家请注意!本人当时所议的房产税完全着眼于产业调节，而非广域性的税源拓展。

　　现在，我为什么对开征房产税反倒又不感冒了呢？

　　简单讲，是因为房地产税已经成了怪胎，房产税法对房地产业已经难以起明显作用，它的作用可能会走向消费的反面。

　　不管怎样，大家应该清楚地知道，未来的房产税一定会涉及到最大多数人，每个人都不应该漠视它，以下八个方面，请大家引起足够的关注和追问：

　　开征房产税的目的是什么？

　　这是开征税收的正义性基础所在，不公开说清楚这一点，征税很难得到支持。如果仍然是着眼于调整产业良性发展和促进社会公平正义，我仍然非常支持开征。如果仅限于以此弥补税收不足，那这部法恐怕难言进步性和人民性，我们的财产还不算永久性财产，征财产税的合理性显然不如征调节税的合理性强。

　　房产税的用途是否明确？

　　美国征房产税主要用于教育事业，新加坡征房产税主要用于补贴穷人在住房上的需求，德国征房产税主要用于遏制炒房和补充公益事业。中国征房产税干什么?如果征收的房产税全纳入到财政大盘子是不合理的，在财政还不完全透明的情况下，带有全民性质的房产税很可能用到了政绩工程上面，也有可能被浪费或被腐败。我比较认同美国做法，就是划定单一用途——基础教育事业。特别是要用在免费幼儿教育上面。

　　房产税的核征评估标准如何确定？

　　这里面包含两个标准：一是面积标准，一是价值标准。面积标准就涉及建筑面积和套内使用面积，中国消费者被蒙了几十年，都是按建筑面积计产权，征税如果按这个标准，消费者可能就要吃二遍亏。估值标准也很重要，征税一般不按新房价格，而是按评估价格，那么，问题就来了，中国在征税前，能产生出这么庞大的权威评估机构吗?征税要合法，评估的合法性是不是要在前面?评估不合理，引起的社会问题会非常大。

　　房产税的免征房源有哪些？

　　近几年来，民间一直在流传多个版本的所谓免征面积，官方版本会不会有这个说法呢?如果有，人均多少面积免征是合理的?该不该征询一下民意?如果没有免征面积，房产税可能会变成苛税，它比个人所得税的那个起征点高低对全国人民影响要大得多。免征面积问题需要提前释放风声，以供百姓讨论。

　　征房产税，按目前说法，应该只征商品房的税，不征非产权房的税。那问题又来了，城市里面有大量的非产权房，尤其是拆迁户手上囤积了大量房源，这部分房源不征税合不合理?还有，县乡镇近些年建设了大量自主型房屋，面积大，层数多，并且多数都没有规划，占用土地资源也多，这部分房子怎么办?如果免征，会不会刺激非产权房的膨胀式建设?

　　房产税的免征人群有哪些？

　　据了解，国外征房产税着眼于房，而不看房的主人，也就是讲，税与房是共生的。而在中国就不一定能适用，中国是宪法制度下的特色社会主义国家，不能出现因为税收让人走投无路的现象发生，因而设定免征人群也是必要的，比如说烈士家庭、特殊病人家庭、残疾人家庭、鳏寡孤独家庭等等。这里面也会存在一些争论，假如这部分家庭中有个别家庭拥有的房源很多，设定免征范围就很重要了，如果全免征，恐怕又会带来新的争议。

　　单位购得的商品房税率如何定？

　　商品房，不只有家庭购买，还有部分单位也购得商品房自用或囤积，这部分房子的税率跟普通家用商品房一致吗?如果一致，税率若过低，一定会产生新的问题，一些有实力的企业会变相囤房。

　　房地产商的房子是否适用房产税法？

　　从中国的历史经验看，房地产商非常狡猾，非常善于根据市场释放房源，部分地产商捂盘待价的能力很强。房子没有卖出去，就不能征它的税，变相助长了违法行为。在新的房产税中是否可以设置“限售红线期”?超越红线期限，库存的房子必须按已售商品房征税，并且要规定，囤积越久，税率越高。这样一规定，地产商就不敢随意囤房了。

　　房产税征税方式和征税成本？

　　国家正在进行的不动产登记是一个大系统，但还不完善，还没有全国性联网，这为征房产税带来了一定困难。但是，真心想做好这项工作也是很容易的，关键是决心问题。

　　征税，是自主报税还是单位代缴?灵活就业的家庭如何征收?

　　中国社会是一个复杂的系统，中国国民也是一个非常复杂的群体，“逃税”和“赖税”两个词可能会成为常态，在国外很简单的事情，在中国很可能就成为大难事，这是我对房产税开征的一个忧虑。如果税率低，征税成本又高，房产税有可能变成“养人税”，从评估过程到征税过程，整个环节可能要养活一大批人，既达不到遏制房价的作用，也做不了多少公益事业。

　　房产税法，不管对与不对，反正已经是箭在弦上了，迟早都是要立的。现在的问题是什么呢?是关门立法。在信息时代，又涉及全国大多数人，为何不开门立法呢?为何不把初步设计公开讨论呢?什么事都只相信顶层设计是不行的，凡脱离人民群众的设计，最终都是好看不好用，搞不了多久，就一定会走样变形且挨骂。

　　我呼吁：进入立法程序之前，请把房产税初稿公开，交由社会讨论，在设定的时间内，把民意收集整理，以作为新房产税法的重要完善补充。

　　写于2018年8月8日星期三

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