今日观察：“限购令”不能成为“松紧带”
2012-02-29 来源:中央电视台财经频道

    这几天，上海市的居住证成为了很多人所关注的一个焦点。前一段时间从上海传出消息：持有本市居住证的外地人，只要满三年，就可以在上海购买第二套住房，这被外界解读为上海放松了此前严格限制外地户籍购房的做法。2月28日，上海市发布了一份文件否定了这一做法，称要严格执行限购政策，持有居住证的外地人只能买一套房。一松一紧，上海市关于限购的政策为何发生如此大的变化？从今年年初开始，几个城市陆续传出了要放松限购的消息，这只是偶然吗？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社科院研究生院教授曹建海、著名财经评论员张鸿共同评论。

    居住证满三年，第二套住房由能买到不能买，上海楼市政策上演一周秀，说松就能松，说紧也能紧，限购政策为何成了松紧带？

    外地居民持上海居住证满三年，到底能不能买第二套住房，上海房产政策最近的朝令夕改，引发广泛关注。

    嘉定房地产交易中心客服人员：不可以买第二套了，只能买第一套。

    记者：不是前两天都说可以买的吗？

    嘉定房地产交易中心客服人员：那是政策刚刚变，就这样子。

    记者：你这边是嘉定房地产交易中心吧？

    嘉定房地产交易中心客服人员：对，我们受上海市指导的。

    这是这两天记者采访上海一家大型中介时得到的答案。

    中原地产闵行区销售人员：我们上午接到通知，开始说是闵行区持上海居住证，不能买第二套，但是下午一点钟接到通知又说，持上海居住证不管是不是满3年，都不能买第二套房子。

    记者：就是整个上海现在满3年都不能买了？

    中原地产闵行区销售人员：对。

    但就在一周之前，记者在采访中得到的回答却完全不一样。

    上海房地产交易中心业务咨询人员：其实这个文件去年就开始了，只不过很多人不知道，新闻现在重提一下，你们就都知道了。

    蒋慰如（上海市房管局房地产市场监管处副处长）：我可以很负责地告诉大家，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确了，本市将继续全面贯彻国家的关于房地产市场调控的一系列的政策和措施，政策不改变，力度也不放松。

    曹建海：上海缺钱了！这次耍了点小聪明

    （中国社科院研究生院教授 《今日观察》特邀评论员）

    上海他们两次的发言都是理直气壮的，都是坚决执行中央的房地产调控政策，只不过前一个对长期居住满三年的，就可以买第二套房的政策，等于在本地户籍的定义上做了一个重新定义，这是一般人很难看透的，所以上海人觉得可以蒙混过关了，但被大家识破了。这段时间大家讨论最多的是上海的放松，因为上海一旦放松，对于全国的房地产调控影响非常大。因为大城市是第一经济体，如果它要放松，很多城市都会学习，所以说一旦是不管不问的话，后果是非常严重的。

    上海的动机很清楚，就是缺钱了。根据2010年的数据，上海土地出让金相当于财政收入的60%，如果把土地出让金财政收入加起来，上海的土地出让金也占到政府收入的40%，这笔钱在调控下肯定是大幅的缩水。所以这次上海就耍了小聪明，他以为大家没看透，或者说像芜湖就是采取了就是免税，然后补贴，落户等一系列政策，这个就是像全裸，全裸一出来，大家看的很清楚，上海这个就是彩绘，他以为大家会觉得我穿着衣服，但是仔细一看，仍然是一种明显的放松。

    张鸿：楼市调控要听其言观其行

    （《今日观察》评论员）

    说他们缺钱了，为了钱，我相信上海市相关部门，包括政府部门，它绝不会同意这种说法。我们一直没有放松，因为中央要求调控不能放松，你去任何一个地方政府采访，他都会说我们坚决不会放松。这个时候我们就要学会，不光听其言还要观其行，就是他的行为到底是不是放松了是关键点。本市户籍居民家庭到底是什么意思？如果按照去年1月31号出台的上海市调控政策，第七条里明确表明，本市户籍居民家庭已经有一套的，可以再买一套，非本市户籍家庭不能买第二套房，就只有这个区别。

    一周前，上海市房管部门的负责人解释说，只要持有居住证三年，也算本市户籍家庭，只不过你们原来没理解透，我们的政策没变，只是现在要重新理解。但是这个重新理解，中介不知道，连那些拿着本市户籍居住证三年的人也不知道。在刚刚高兴了一个星期之后，又马上告诉你，这次出台的本市户籍居民家庭有一个明确的定义，是指本市常住户口的居民家庭以及有本市单位职工集体户口。其实这个我们理解没错，就是我们从一开始就没理解错，只是他当中松了一个口子，就像松紧带一样，他把它松了，然后现在又给它系紧，这就是松紧带，当中有松有紧。

    尹伯成：上海此前的松动行为引发市场恐慌情绪蔓延

    （复旦大学房地产研究中心主任 《今日观察》特邀评论员）

    这次的叫停影响是很大的，一个是可能会影响到有满三年居住证的人的购房愿望，现在上海有居住证的有60多万个家庭，如果这60多万个家庭都要买第二套房的话，那么对上海的房地产市场的限购政策就等于取消了，这个影响最主要的体现在对市场预期的影响。因为从一个星期前，上海市房管局透露这部分家庭可以买第二套房了，市场上马上就做出了反应，大家认为限购现在要开始松绑了，这样许多有刚性需求的人觉得市场在限购政策松绑的情况下，可能又要炒起来了，非常恐慌。

    曹建海：如果户籍改革突然指向住房领域 房地产调控会毁于一旦

    （中国社科院研究生院教授 《今日观察》特邀评论员）

    户籍改革和楼市调控并不矛盾，户籍改革是一个长期的改革目标，需要循序渐进。户口在住房、跟教育，还有就业在医疗多个方面是挂钩的，因为涉及到很多利益的再分配，需要逐步的推进。只是如果一放松，房价再涨起来，整个上海人都会受到，而且可以说绝大多数人会受到伤害，如果引起其他城市效仿，整个调控就会失败，后果会非常严重。当然好处也有一些，对于外地人来讲，不仅可能在就业等其他方面都受益，而且在住房方面，也获得了公平，好象是得到了一点好处，但是造成了很大的危害，所以这种改革的方向就有问题。改革落户是个长期的趋势，如果一下子就向住房领域倾斜，就会使房地产的调控就毁于一旦。

    张鸿：上海之前的微调带来的信号意义非常强

    （《今日观察》评论员）

    上海在居住证这个政策上，其实是想居住证享受着很多和户籍同样的待遇，表示已经做的很好了。但是恰恰这在房地产调控的领域里，我们看到的，它不是像芜湖那样非常赤裸裸的一个政策，它涂抹了彩绘，它恰恰是有一个户籍的放松。

    从根本上，从最近国务院办公厅刚刚发布的《积极稳妥推进户籍管理制度改革》的通知来看，肯定是符合户籍制度改革的渐进式需求的。但是在房地产调控上看来，因为房地产调控最初只有两个，一个是按户籍来调控；第二个就是买多少套的问题。现在上海在户籍上开始放口子，松紧带开始放松了，带来的信号意义非常强，包括在股市上对于这两次信息发布的时候的反应，房产股在上一周放松的时候连续上涨，今天开始出来这个消息以后，一开盘就开始往下跌，说明市场对这个事的判断，就是在判断这是不是在对房地产调控的放松。

    价格下降成交上升，楼市疑似回暖，调控政策先放再收，各地试探限购松紧度，限购令不能成为松紧带？

    不少开发商开始加大促销力度，在南京鼓楼区的天玺国际广场，该楼盘目前正在销售二号楼精装小户型，户型面积从40平米到70平米不等，近日该楼盘针对部分房源推出首付一成的活动，仅需七万元。

    张敏（江苏南京天玺国际广场销售经理）：可以首付7万，其余的首付款可以帮你延期一个月至两个月左右再付，7万相当于可能我们首付只有一成左右。

    该工作人员表示，其余两成的购房款需要在2到3个月内交清。根据相关规定，购买首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。

    南京浦口的大华锦绣华城则针对首套房、二套房都推出了首付分期的活动。工作人员表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4个月内付清，二套的话先付30%，剩余的30%也是4个月内付清即可。按照大华锦绣华城目前每平米7000元的价格，80平米的两室最低首付6万即可买房。

    在深圳市罗湖区东门附近的一家楼盘，为了吸引客户，开发商推出了首付一成，开发商赠送一成，实际打88折的大幅优惠。

    开发商：现在均价整体来说在27000多块钱，含3000块钱装修，远远低于我们说，半年前甚至一年前人们的心理价位，因为正常价位的话大概在35000以上。

    春节过后，虽然一些城市的楼市出现了一波小范围的回暖潮，然而全国住宅存量依然居高不下，国家统计局数据显示，2011年年末，全国商品房代售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18个百分点。市场人士预计，更大规模的促销，将在三月份展开，这将是自去年10月底以来，全国楼市的第二波降价潮。

    曹建海：开发商期待调控政策发生根本性的变化

    （中国社科院研究生院教授 《今日观察》特邀评论员）

    一般说是三月份是小阳春，那么马上就要到三月了，是不是就应该回暖了？其实在限购政策贯彻比较好的时候，去年所谓的“金九银十”根本没有出现，而且像春节，按理说是置业的好机会，但春节的房价和成交量都处在冰点，所以最近才出现了回暖，这跟上海上周提出来这样一个变相的松动政策可能有点关系，经过了一个礼拜这个微调才得到了制止。

    从佛山的半日，到芜湖的三日，到今天上海的六天，这六天在很大程度上改变了一些人的预期。比如房地产股在这短短的这几天里，有的股票翻了一番。所以真正高兴的其实未必是那些拥有三年居住证的人，真正高兴的是开发商。所以昨天很多开发商是一声叹息，说明开发商本来预期如果一旦松动了，那么上海其实是远远不能解渴的，关键是影响恶劣，一旦中央不闻不问，那么后续再采取别的措施，其他地方都会跟随，这样整个房地产预期就发生了根本性的变化。

    张鸿：如果根本预期没有改变 调控还是非常艰难

    （《今日观察》评论员）

    我一再说，这个回暖看是针对谁来说，如果是针对开发商的话，那他愿意成交量愿意价格上去，他叫回暖，但对我们准备买房的人来说，这叫回冷，不叫回暖。这个月的情况有点特殊，因为一般来说，虽然春节期间有人置业，但是成交量没有这么大，上个月，我们环比比上个月，同比去年2月份，量会大一点。但是从结构性来看，这里面包含了大量的经济适用房，就是保障性住房占了很大的比例，如果剔除这些的话，那么其实成交量还在很低的水平上。

    现在的问题就是心理预期，心理预期很可怕，根本性长期性的房价上涨，心理预期被改变了吗？没有。今天微博上有人说现在房价是不是抄底的机会，一种看法现在就是抄底的机会，一种看法就是年中是抄底的机会，还有一种看法是年底四季度是抄底的机会。大家现在判断跌下来是短暂的，从长期上上，很多人的心理预期没有改变。为什么没有改变？像多米诺骨牌一样，这个城市试探一下，那个城市试探一下，好像约好了一样，看谁能顶的时间长一点，说不定就过去了，那么对于买房者来说或者对整个市场来说，他们预期也要看一看地方政府是不是说不定就突破了？说不定救市政策微调就调上来了？比如说现在一些地方上的银行已经开始放松了首套房的贷款利率，原来都是上浮的，现在开始基准利率，甚至有些地方开始下浮。所以你看到我们就很多人就在什么时候能彻底的放松，那个时候就会又开始上涨。如果根本预期没有改变的话，我想可能调控还是非常非常难。

    曹建海：此前多次调控等于没有兑现

    （中国社科院研究生院教授 《今日观察》特邀评论员）

    关键是我们自2003年以来多次调控，但是效果不好，越调越涨，所以说多次调控等于没有兑现。所以说大家预期就是为了保经济增长，有可能还会牺牲，牺牲就是住房价格。居于这样一个事实，因为事实胜于雄辩，所以房价基本上一直在涨的，几次调控最后都不了了之，这次有可能重复历史，这也是就他们在短期内，就是上海这六天时间，很多人就沉不气了，再次在一线城市出现了就是排队买房的现象。尤其是市场的反应，特别是地产股的大涨，这次上海叫停，剩下的时间我想往下落的空间是很大的。

    陈国强：中央对楼市调控的基调依然很清楚

    （中国房地产学会副会长《今日观察》特约评论员）

    对地方来说楼市低迷会带来土地收益的下降，税收收入的下降，包括地方经济活力的下降。另外也有财政压力的上升、经济增速放缓的压力的上升以及就业压力的上升等等。随着调控时间的延长，调控步入深水区之后，不少地方出台一些松动的措施、微调的措施，实际上是表现了中央和地方在楼市调控当中的不同心态，不同的政策诉求。从中央的角度来看，楼市调控的基调依然是很清楚的，但是我们也的确要正视地方继续楼市调控之后，它感受到的这种压力。

    张鸿：地方政府不用再试探楼市调控的底线

    （《今日观察》评论员）

    上海肯定不会是最后一个这样微调的城市，很多地方政府都有这样的冲动。最近一段时间，有报道显示，很多地方的小开发商已经开始跑路了，地方政府会把这些都当做自己的压力。在这个时候，房地产调控其实是一个利益的重组，地方政府也是利益的一方。这个时候你就不要在表面上说我是拥护调控的，坚决不动摇，但是私下里一些别的办法，还不如把所有的利益放到桌面上谈谈，比如我的土地财政不够支出了，我的开发商资金链要断了，地方政府债务受不了。这样也许我们还能找到一个房地产调控微调的统一办法或者说更好的办法，而不是今天你试探，明天他试探，到最后弄的大家的信心都不足。

    曹建海：地方政府希望中央改变调控政策

    （中国社科院研究生院教授 《今日观察》特邀评论员）

    地方政府现在本身就是微调，但是对微调的影响非常坏，他们现在把比如说开发商跑路，包括买房者反悔要退房、砸楼盘，造成社会不稳定等等因素叠加，表示现在的调控不仅影响了土地财政经济增长，而且造成社会不稳定了。你是希望降房价稳定社会，现在造成新的不稳定了，你是得不偿失的，他们希望在这方面，中央后悔了，接着就改变这样的政策。

    （《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25）