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曹建海:社会危机倒逼政府调控房价

社会危机倒逼政府调控房价

搜狐经济学人月度论坛——“拐点2011?加息周期与房价走势”23日在北京召开。围绕该主题,专家、学者和业界人士展开了激烈的讨论。以下是嘉宾曹建海教授的精彩观点:



 要淡化住房投资功能, 恢复住宅基本居住功能

  曹建海:昨天在《对手》节目,在座很多人也在场,一个评论员说的,说房价没有什么合理性,双方交易的数字就是最合理的。只要有人愿意买,有人愿意卖就是合理的。这个好像把住房当作艺术品拍卖,拍卖到什么价格都是合理的,因为有人买。我想这都不是正常现象,毕竟住房是正常消费品,如果拍得太高有人住不起房,不能为了你的获利而影响其他人住房。通过对住房投资供应淡化,压制,恢复住宅的基本居住功能,这是非常重要的。

  昨天我看了有些媒体记者从切身角度去说,现在就说租房,房租在涨,但是北京限购让我买不起房了,他对此感到非常失落。就说明了租了房好像吃亏了,买了房才可以获利。说明现在房价上涨买了房可以获取未来收益,即使租房租金比买房利息还要低,恰恰说明我们房价出了问题。租和买感觉完全不一样的,租就好象吃亏了,虽然如果房价不变的话,实际上是房租在贴补你,你还是意犹未尽,还是觉得应该获得预期的收益,说明房价不正常了。很多人说在北京解决安居问题,只有买到房才能安居。租不能解决安居问题,这就说明投机的预期主导了市场,这个投机的市场就是套利,就最主要的推动因素。套利起码房价会继续上涨,即使买了房用来住的,还是为了买了之后可以获取利益。这样一个市场确实需要进行调控。

  2010年房价上涨不只是7.2%

  按照销售额除以销售面积,2010年比2009年大概涨了7.2%,这个上涨数字是否是真实的上涨呢?国家统计引用这样一个数字,但这并不是真实的上涨。因为2010年房地产开发很明显是在三四线城市,三四线向外普及的。即使一二线开发都是离城区很远的地区开发的,反过来09年那一年房地产销售,开发商销售主要是消化库存,它消化是08年和07年开发的库存,这个位置应该更加靠市中心。就是说2010年销售的、09年销售的是完全不同的区域,2010年销售的是更偏远的地方,甚至更多的是在三四线城市,而09年销售更多是在一二线城市,而且更靠近核心的地方。这样2010年偏远的地方房价超过了09年核心地区的新房,所以这就说明了房价的上涨绝对不是7.2%,我们根据北京前三十家销售开发商,销售的房价的变化,他们平均是上涨了24%。再根据一线城市的上涨情况,像北京去年上涨42%。如果把全国一手房、二手房全部考虑在内的话,是一个巨幅的上涨,实际上涨是25%。房屋向外扩散,如果把外围周边的郊区偏远地方算上,平均上涨幅度并不高,因为很多是不可居住的。北京周边,河北这些房屋购买之后,实际上只具有投资投机价值,不具备居住价值。

  从这个角度来看,为了预防通胀,现在通胀趋势很难避免,我一直觉得我们政府某种程度上在救房地产市场无比卖力的,无比勤勉,但是房价调控方面很难说有动力,是没有动力的。因为不管是中央政府,还是地方政府,还是银行,还是开发商,都是高房价的受益群体,有人讲了地方政府是高房价受益核心,中央政府是间接受益者,地方政府能自筹资金中央政府何乐而不为?高房价受益者,没有动力调控房价。

  面临三大压力,政府调控房价信心坚定

  什么时候调控房价,只能是是迫不得已的时候。除非出现了恶性通胀,除非出现了激烈的社会冲突,除非出现了国际压力。现在我看这些因素全出现了,通胀几乎是不可控制的,如果我们继续执行每年20%货币增长,我想在粮食价格上涨,工资价格上涨的局面下,中国的通货膨胀恐怕是不可控。像过去国民党印钞物价涨了一万倍,中国如此下去可能也会涨一百倍,也不是没有可能的。这种恶性通胀趋势不加以治理的话,很可能会破坏社会稳定。

  再者,房地产过程中大量拆迁活动,严重激化政府和公民矛盾。这种拆迁看来不仅仅激化社会矛盾,也引起新问题,东部民工荒,和拆迁都是有关系的。原来民工商品房住不起可以住在城中村,现在城中村改造了,居住不了,再加上工资偏低,在东部不可能有尊严去生活去工作。说明政府只顾着高房价,只顾着搞开发,东部地区必须要治理高房价。

  第三个方面看国际压力,一个国家过分两级分化必然会引起社会冲突,这种社会冲突是会危及政权的。

  所以说这种三大压力,一定会逼迫中国的政府这回必须实心实意调控房价,甚至让既得利益集团把嘴中利益吐出一部分,以保证社会稳定。这次调控有可能对政府而言,是一次巨大压力下做出来的,一次调控不成,会有二次调控,二次不成会有三次调控,每次调控过程都会与升值预期进行博弈。升值的预期实际上是一种套利的预期,所谓消费者就是投资者,他是看走势,如果成交量明显回落,销售交易额明显减少的话,对过去大量囤积住房的人是一个震慑。

  如果把出口堵住对存有大量住房的投资者是巨大的打击,如果挺不住去大量抛售,这样房价有可能回落。现在看看到处开工量多么巨大,到处是工地,工地占城市接近20%面积,这么大一个存量,可能比建设部统计的多得多。怎么把这些房屋最后卖掉,特别是消费者资格受到限制的时候,这些都会形成一个庞大的心理压力。

  你预期还是一个心理因素,心里想的难道就是真的吗?也许过去想的很多实践成真了,但是现在我刚才讲的三大压力下,通货膨胀,社会矛盾,还有国际压力下,我想继续使用过去那种预期,很可能就不能完全符合实际。所以我觉得现在包括从预期上,从紧缩的货币政策(名义上还叫稳健的货币政策),我们后面强调随时机动灵活,有针对性,随时可能出现调整。社会矛盾如此激化,国际压力是非常巨大的,我想政府肯定要抓房价了,一定要勤勉了,也要适度的勤勉。如果没有勤勉,对危机,对政权的安危,完全是得不偿失的。

  每一个政策都在抑制房屋投机,在抑制当中逐渐占据优势,所以每一个重量最后都可能压下来。尤其是房屋投机这个领域,本身是见风使舵的,如果房价确实有回落趋势,我想会有更多的抛盘蜂拥而出,开发商也会降价。反过来如果政策不坚决执行,认为政策会再次放松,不管是谁说了什么,只要不是决策者,他的说法也只是跟一些人一个心理上的安慰而已。实际上坚决的压下去的态度,会引起房屋购买阵营和囤积阵营分化,一旦囤积阵营倒戈到抛售阵营,房价走势就会下来。我觉得基于政府受到了威胁,所以它会调控房价,我相信这次调控会有成效。谢谢!

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责任编辑:RC 更新时间:2013-05-02 关键字:房地产  房价  社会危机  

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