中国地产泡沫依赖症及其风险分析

曹建海

——在中国灾害防御协会风险分析专业委员会第四届年会的主题演讲

2010年8月17日于长春

一、地产泡沫的特征和界定

（一）定义

房地产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫，随时可能破灭。

（二）特征

1、商品房屋供求严重失衡，需求量远远大于供求量，但需求量的构成极不合理；

2、投机交易气氛非常浓厚。

（三）界定

1、由于不合理的经济政策或体质因素，导致严重脱离价值的地产价格水平；

2、房屋空置超过警戒线；

3、经济过热，人们盲目看好经济和房地产前景。

二、我国地产泡沫依赖症的形成

（一）缺乏必要监督的公共权力与完全市场化导向，引起的既得利益集团借用土地交易实现对公众利益的巨大侵害，导致许多“支柱产业”依赖以掠夺为主的商业模式；

（二）中国在快速城镇化过程中，引发超高的价格泡沫和以过剩房屋为主要的特征的数量泡沫并存，被视为一种再正常不过的现象；

（三）政府对土地财政和房地产税费的巨大依赖，导致其昧心卖地生财而不能自拔；

（四）以房地产为核心的土地储备、出让和房地产开发投资，以及由此拉动的粗放经济增长，已经成为“拉动”中国经济增长的唯一力量；

（五）将按照泡沫价格计算的城市房屋，当成改革开放的主要成果，并为此沾沾自喜；

（六）担心房价回落会带来被扭曲经济的萧条，以及由房地产崩盘带来的商业银行坏账危机。

三、地产泡沫对我国经济社会带来的巨大危害

（一）经济危害

1、高房价形成对消费的根本遏制，扼杀了经济发展的根本动力；

2、房地产的“虹吸效应”，导致农业、工业、服务业等实体产业失去发展方向；

3、由于房地产泡沫诱发的银行体系大规模不良资产风险；

4、土地、社会资源的巨大浪费。

（二）社会危害

1、民生被摧毁，人们失去了幸福感；

2、大规模财富转移导致收入分配和社会阶层的急剧分化，社会矛盾被空前激化；

3、全民炒房和拜金主义盛行，社会价值观被彻底扭曲；

4、政府丧失公信力，出现严重的执政危机。

四、“中国式”地产泡沫可能发生的危机及危机发生的逻辑关系

（一）银行债务危机：规模庞大的房地产贷款和地方政府债务

（二）粮食供给和农产品价格危机：名义上最严格的耕地保护制度，实际上最令人发指的破坏耕地的制度和暴行（三）大规模拆迁可能引起的来自民间的激烈对抗、暴力冲突等社会危机

（四）由于对土地的过度开发，造成连绵不绝的自然灾害和人为灾害

（五）中国经济陷入严重的“滞涨”危机，面临“失去的10年”

五、促进房地产健康发展对策和建议

中国当前的房地产调控充满凶险，随时可能失败，发展房地产必须具有长远观点。

（一）消除地产泡沫应义无反顾、不计代价；

（二）政府坚决退出房地产利益链，力避与民争利；

（三）建立政府福利开发、公民自住开发和企业开发并重的多元住房开发模式；

（四）废除不合理的房屋拆迁管理制度，将房屋拆迁置于房地产交易的框架之内；

（五）通过法律、行政和经济杠杆，建立符合中国国情的住房消费标准，坚决遏制和消除不合理的住房投机需求；

（六）以持久稳定的低房价政策，实现对消费和经济发展的良性循环。

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